Přeměna evropského portfolia nemovitostí není snadný úkol

Projděte se po jakémkoli evropském velkoměstě, městečku, vesnici nebo průmyslovém areálu. Téměř každá budova, kterou minete, potřebuje nějakou renovaci, aby podpořila přechod na čistou nulu. Vyjádřeno v číslech, zpráva Buildings Performance Institute Europe [1] (BPIE) z roku 2017 zjistila, že 97,5 % budov (přibližně 215 milionů staveb) v EU musí být modernizováno, aby byly do roku 2050 splněny zelené cíle. Podle Evropské komise [2] se budovy v Evropě podílejí na spotřebě energie ze 40 %, což je více než v jakémkoli jiném odvětví, a představují 36 % emisí skleníkových plynů (GHG) v EU v souvislosti s energií. To je (podle všech definic) neudržitelné.

Některé budovy budou zbourány a přestavěny podle ekologických standardů v rámci přirozeného procesu rozvoje. Protože však podle Evropské komise [3] bude v roce 2050 stále stát 85 % dnešních budov, je třeba modernizovat ve velkém měřítku. V současné době prochází úpravou na ekologický standard jen velmi málo budov – na většině hlavních trhů méně než 1 % ročně [4]. To znamená, že tempo renovací se musí výrazně zrychlit. Nabízí to realitním investorům příležitost přidat nový typ hodnoty k majetku a zároveň podpořit přechod na čistou nulu.

Do neznáma

Je to sice příležitost, ale není to snadné: modernizace v takovém rozsahu nebyla nikdy předtím vyzkoušena a vzbuzuje obavy. Aby bylo možné splnit cíle dekarbonizace, je třeba zohlednit všechny aspekty budov. Začíná to jasnými kroky, jako je úprava fyzikálních specifikací tím, že se zavede infrastruktura pro čistou energii a zlepší se energetická účinnost budov. Rozšiřuje se však i na užívání materiálů, které v sobě zahrnují minimální uhlíkový profil a které podporují přechod na cirkulární ekonomiku. Významné je i vzdělávání nájemců a budoucích vlastníků, aby se prostřednictvím ekologických nájemních smluv podpořilo dlouhodobě udržitelné využívání budov. Důležitý je i výběr správných nájemců, protože nemá smysl vytvářet udržitelné budovy, pokud jsou využívány neudržitelným způsobem.

Potřebné změny mají široký záběr. Aby byly nemovitosti udržitelné, měly by rozumně využívat a chránit vodní zdroje pomocí sběru dešťové vody, do budov by se měla začlenit zařízení na třídění a separaci odpadu a – kromě samotné budovy – by majitelé a nájemci měli přezkoumat dodavatelské řetězce i samotné dodavatele všech materiálů.

„Tato zlepšení je třeba sledovat a analyzovat, aby bylo zajištěno, že jejich dopad je skutečný a že změny probíhají dostatečně rychle a v dostatečném rozsahu tak, aby se projevily. Všechny budovy budou muset splňovat nejvyšší ekologické standardy, jejichž cílem je dosáhnout vynikajícího hodnocení BREEAM, byly v souladu s nařízeními EU a standardizace EPC A. Všechny tyto standardy mohou tvořit nepřehledný seznam zkratek, ale dohromady vytvářejí společný rámec, kterým můžeme efektivně hodnotit nemovitostní portfolio,“ vysvětluje Adrian Benedict, investiční ředitel pro oblast evropských nemovitostí, Fidelity International.

Předcházení rizikům

Udržitelnější budovy jsou bezpochyby nákladné, ale „zelená“ renovace může zvýšit hodnotu majetku. Modernizace aktiv zajistí budoucnost portfolií proti nadcházejícímu vývoji regulace, zatímco zlepšení infrastruktury a splnění emisních cílů sníží přechodná i přírodní rizika, jako jsou záplavy nebo přehřívání, což by mohla ovlivnit ocenění.

Budovy po modernizaci mají také mnohem lepší nájemní profil než jejich nemodernizované protějšky, a i když trh v posledních dvou letech pustošila pandemie, poptávka po zelených budovách zůstala silná. Stále je jich také nedostatek (zpráva BPIE z roku 2017 ukázala, že méně než 3 % budov v EU splňuje podmínky pro získání průkazu energetické náročnosti třídy A), což znamená, že poptávka bude pokračovat v příštím desetiletí i v dalších letech. Očekáváme, že hráči v oboru, kteří pochopí nutnost transformačního procesu a hodnotu, kterou je tak možné vytvořit, budou mít velký náskok.

Ambiciózní výhled

Přijetí změn v celém odvětví bude znamenat, že investoři začnou přemýšlet nad rámec obvyklého modelu rizika a výnosů financování a začlení do svých portfolií cíl snížení emisí, přičemž budou hledat investice, které přinesou jak finanční výkonnost, tak přispějí k dosažení čisté nuly. Abychom parafrázovali zprávu od Thinking Ahead Institute [5], lidé chtějí jak solidní výnosy, tak svět, v němž stojí za to tyto výnosy zaplatit. Je to složité, náročné pro provozovatele portfolií splnit dva zřejmé cíle najednou, ale je to nesporně budoucnost investování, pokud chceme pozitivně přispět k cíli čisté nuly.

„Přeměna evropského portfolia nemovitostí není snadný úkol. Rozsah a potenciální dopad na finanční prostředí je obrovský a neexistuje žádný rámec, kterým bychom se při tomto skoku mohli řídit. Vzhledem k potenciálním dopadům na klima v důsledku pokračujících emisí uhlíku z budov, je největším rizikem pro investory, průmysl i komunitu nedělat vůbec nic,“ uzavírá Adrian Benedict.


[1] 97% of buildings in the EU need to be upgraded BPIE - Buildings Performance Institute Europe 

[2] In focus: Energy efficiency in buildings | European Commission (europa.eu) 

[3] Renovation and decarbonisation of buildings (europa.eu) 

[4] Buildings – Sustainable Recovery – Analysis - IEA 

[5] IFT_paper6_Climate-beliefs.pdf (thinkingaheadinstitute.org)